Realitní trh v posledních měsících potvrzuje trend, který mnoho makléřů i investorů sleduje už delší dobu, největší zájem je o menší a středně velké byty. A právě ty také meziročně zdražují nejrychleji. Analýzy ukazují, že byty o velikosti od 16 do 80 metrů čtverečních vzrostly v roce 2025 cenově přibližně o 17 až 18 %, zatímco větší byty zdražily pomaleji.
Nejde přitom jen o Prahu. Podobný vývoj sledujeme i v dalších městech, kde lidé hledají dostupnější varianty bydlení a zároveň investici, která si drží hodnotu.
Důvodů je hned několik. Menší byty jsou cenově dostupnější, mají nižší provozní náklady a oslovují širokou skupinu lidí, od mladých párů přes jednotlivce až po investory hledající byt na pronájem.
Právě investiční potenciál hraje velkou roli. Menší dispozice jako 1+KK nebo 2+KK bývají dlouhodobě nejžádanější i na nájemním trhu. Investoři proto často volí právě tyto byty, protože se obvykle rychleji pronajmou a mají stabilnější poptávku. O rostoucím zájmu o menší dispozice mluví i developerské projekty zaměřené na nájemní bydlení.
Zajímavé je, že nejmenší byty mají zároveň nejvyšší cenu za metr čtvereční. Data ukazují, že byty do 30 m² byly v roce 2025 nabízeny průměrně za více než 131 tisíc korun za metr čtvereční. U větších bytů byla cena výrazně nižší.
Na první pohled to může působit nelogicky. Ve skutečnosti ale právě malé byty kombinují několik faktorů, které cenu tlačí vzhůru, nižší celkovou pořizovací cenu, vysokou poptávku a omezenou nabídku.
V Praze jsou rozdíly ještě výraznější. U nejmenších bytů se cena za metr čtvereční pohybovala téměř o 43 tisíc korun výše než u velkých bytových jednotek.
Změnil se také způsob uvažování kupujících. Zatímco dříve mnoho lidí hledělo hlavně na co největší prostor, dnes hraje větší roli praktičnost, lokalita a celkové měsíční náklady na bydlení.
Vyšší ceny nemovitostí i hypoték přiměly část kupujících upravit očekávání. Pro mnoho lidí je dnes důležitější dobře řešený menší byt v kvalitní lokalitě než velká nemovitost s vysokými provozními náklady.
Podobné úvahy se často objevují i v online diskuzích, kde lidé řeší kompromis mezi velikostí bytu, lokalitou a finanční dostupností.
Rozhodně ne. Větší byty mají stále své místo na trhu, zejména pro rodiny nebo klienty hledající dlouhodobé vlastní bydlení. Tempo růstu jejich cen je ale aktuálně pomalejší než u menších dispozic.
Současný vývoj spíše ukazuje, jak moc se realitní trh přizpůsobuje ekonomické situaci a potřebám kupujících. Menší a střední byty dnes představují kompromis mezi dostupností, investičním potenciálem a praktičností.
A právě proto zůstávají jedním z nejžádanějších segmentů trhu i v roce 2026.
