Pronájem – co musím vědět, než byt pronajmu?

   

 Rozhodli jste se, že svůj byt budete pronajímat a teď nevíte, co Vás všechno čeká? Co musíte zařídit? Kdo bude platit opravy? Co budete platit Vy a co nájemce? Co je předávací protokol? Na to se Vám pokusíme odpovědět v tomto článku.

V jakém stavu musí být byt k pronájmu? Jaké služby musím zajistit a kdo je bude platit?

 Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li stavu uvedeném ve smlouvě. Pokud není ve smlouvě nic uvedeno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných služeb.

 Pokud není ve smlouvě výslovně sjednáno jinak, pak pronajímatel zajistí po dobu nájmu tzv. nezbytné služby. Nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Kdo ty "služby spojené s užíváním bytu" platí? Vždy ten, kdo je spotřebuje… tedy nájemce.

Kdo hradí jakou opravu? Co je běžná údržba bytu v nájmu? Co jsou drobné opravy bytu a kdo je platí? Co platí pronajímatel?

 V odst. 2 § 2257 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. stojí, že nájemce v pronajatém bytě hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. V odst. 1 stejného paragrafu však je, že pronajímatel musí byt nebo dům po dobu nájmu udržovat ve stavu způsobilém k užívání.

 Co je tedy ta běžná údržba? Běžnou údržbou je myšleno udržování bytu v dobrém stavu, do čehož se počítá i úklid a čištění bytu včetně zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat ve funkčním stavu a pravidelně kontrolovat, zda funguje. Do toho pak spadá i kontrola termostatických hlavic s elektronickým řízením, vodovodních baterií, ale i hlásiče kouře. Dále také nájemce hradí sám malování, tapetování a opravu omítek. Patří sem také čištění obkladů stěn, podlah a podlahových krytin a zanesených odpadů.

A co jsou tedy ty drobné opravy? Drobnými opravami bytu se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, jestliže vybavení spadá do vlastnictví pronajímatele. Přesný výčet drobných oprav, který má v bytě hradit nájemce, nový občanský zákoník nijak nedefinuje. Přesný výčet však vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Nájemce je povinen uhradit například opravu u vrchních částí podlah a podlahových krytin, u kování a klik, u rolet, žaluzií, u výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu (neplatí pro hlavní uzávěr), u kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů (vyjma opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení), vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, u ohřívačů vody, sprch, bidetů, umyvadel, van, kuchyňských sporáků, dřezů, splachovačů, vařičů, kuchyňských linek a vestavěných i přistavěných skříní, u zvonků, domácích telefonů, přijímačů satelitního vysílání, řídících jednotek ventilace a klimatizace a u mnoho dalšího… Blíže vše specifikuje výše uvedené vládní nařízení. Kdo platí náklady na drobné opravy v pronájmu? Za údržbu a drobnou opravu v bytě se můžou považovat i ty opravy nebo výměny, které nejsou uvedeny v § 4. To vždy ale jen v případě, že kompletní částka za jednu opravu nepřesáhne 1 000 Kč. Pokud by se mělo provést několik oprav za sebou anebo oprav více věcí, které spolu souvisejí, o tom, zda budou hrazeny nájemcem nebo pronajímatelem, rozhodne součet plateb. Při součtu se pak vychází z podlahové plochy bytu a ostatních prostorů, které k němu náleží.

Co platí pronajímatel? Pokud v bytě nebo na zařízení či vybavení vznikne vada, která nespadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, platí opravy pronajímatel. Nájemce je povinen oznámit problém pronajímateli. Pokud by šlo o vadu, která v případě neodstranění může způsobit další poškození bytu, vybavení, zařízení anebo třeba i bytu sousedů, je třeba ji ohlásit neprodleně. To samé platí i o vadě, která by znemožňovala běžné bydlení.

Jestliže ji pronajímatel v přiměřené době neodstraní, může je odstranit nájemce a následně po pronajímateli požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemního. To ale vše za předpokladu, že vše majiteli ohlásil.

Co když byt nebo vybavení domácnosti poškodí nájemce? Pokud sám nájemce anebo osoby, které s ním bydlení v nájmu sdíleli, způsobí nějakou škodu, opravu nebo výměnu vždy hradí nájemce. V tomto ohledu je odpovědný i za ostatní členy své domácnosti.

Co rozhodně nezapomenout k nájemní smlouvě? Co je předávací protokol u nájmu? Co je vratná kauce?

 Práva pronajímatele, ale i nájemce dokáže dobře ochránit předávací protokol. Na ten se rozhodně vyplatí nezapomenout. Do toho by mělo být zahrnuto veškeré vybavení bytu, které vlastník nájmu přenechává k užívání nájemci, a to ideálně i s fotografiemi.

Vybavení domácnosti a stav, ve kterém je byt předán nájemci, by měl být také zanesen do nájemní smlouvy, ve které si mohou obě strany ustanovit, kdo a za jakých podmínek bude hradit jakou opravu anebo výměnu.

 Vratná kauce je pojem, který v občanském zákoníku figuruje jako tzv. jistota. Představuje dočasnou platbu nájemce pronajímateli. Tak pak slouží na případnou úhradu nákladů, které vzniknou eventuálním nezákonným jednáním nájemce. Podmínky pro čerpání a vrácení kauce by měly být jasně vymezené v nájemní smlouvě.

Co když je to pro mě složité a bojím se, že někde udělám chybu?

 Pokud si nejste jistí, že si dokážete pohlídat vše potřebné u nájemní smlouvy a předávacího protokolu, nebojte se tyto starosti svěřit realitní kanceláři. Ta s tím má letité zkušenosti a je schopná Vám nájemní smlouvu i předávací protokol připravit na míru Vašim požadavkům tak, abyste se v budoucnu vyhnuli jakýmkoliv problémům. Má k dispozici aktuální smlouvy, dle daných zákonů, takže se nestane, že si najdete na internetu nějakou smlouvu, která není podle platných zákonů. Pomůže Vám i s jinými starostmi, jako třeba vypočítat adekvátní cenu nájmu, vybrat solventního nájemce, vysvětlí vám, jak funguje vratná kauce atd. Slušná realitní kancelář si za všechny tyto služby neřekne přemrštěnou částku. U nás třeba veškeré tyto služby platí nájemce formou tzv. provize a pronajímatel je má tedy všechny zdarma!