Změny na trhu nemovitostí v roce 2023

Rok 2023 může na realitní trh v Česku přinést jev dlouho nevídaný - zlevňování některých nemovitostí. Postarat se o to mohou pro řadu lidí nedostupné hypotéky, a tedy i menší zájem o pořízení vlastního bydlení. Pokles cen však rozhodně nebude plošný ani výrazný.

Hypotéky

Spousta Čechů se letos kvůli drahým hypotékám musí vzdát snu o vlastním bydlení a to kvůli růstu úrokových sazeb. V listopadu se u nově poskytnutých hypoték vyšplhala na 5,96 procenta z říjnových 5,86 procenta, a patří tak k nejvyšším za dvacet let. Ještě v lednu přitom úroková sazba činila 3,4 procenta. V letošním roce se očekává růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v průměru nad 6 % p.a.

Špatně dostupné hypotéky ale mohou na trhu způsobit dlouho nevídaný jev - tedy určité zlevnění nemovitostí. Někteří zájemci o vlastní bydlení by se v takovém případě mohli s vyššími úrokovými sazbami hypoték přece jen smířit a o úvěr na bydlení nakonec zažádat - právě kvůli výhodnějším cenám. Mezitím bude docházet k dokončování dříve započatých staveb, které budou hledat kupce a častějšími se stanou i vynucené prodeje ze strany lidí, kteří budou pod tíhou všeobecného zdražování muset snížit své nároky.

Pořízení si vlastního bydlení

Jedním z klíčových parametrů každé stavby bude její energetická náročnost a o starší nezateplené byty a domy bude mizivý zájem. Zlevňují starší byty a domy, které jsou náročné na vytápění a energie. Nové byty stále nezlevňují a zřejmě ani nebudou.

Developeři chtějí udržet cenovou hladinu nových bytů a zanechat tento nový standard i na úkor drahých hypoték, které se snaží dotovat různými pobídkami ve stylu dorovnání splátky například do výše úroku 2,99 %. To znamená, že i když si vezmete z banky hypotéku za 5,99 %, developer vám bude první dva až tři roky dotovat splátku, abyste ji platili v takové výši jako při zmíněném nižším úroku. Developeři totiž potřebují peníze na pokrytí nákladů na výstavbu či na zahájení další výstavby. Sází na to, že do dvou let sazby opět půjdou na hranici tří procent, ale v tu chvíli, kdy inflace bude pod deseti procenty, by sazby podle vyjádření ČNB mohly jít dolů.

Šikovná koupě starší nemovitosti a její následná rekonstrukce do moderního standardu tak může s trochou šikovnosti přinést sympatický výnos při následném prodeji, až se trh opět začne v příštích letech přehřívat. Což začne.

Novinky pro letošní rok

Trh s nemovitostmi prošel v uplynulých letech velkými změnami a výkyvy. Rok 2021 se nesl v duchu extrémního růstu poptávky, kdy objem poskytnutých hypotečních úvěrů razantně vzrostl. Taková situace není pro trh s nemovitostmi úplně standardní, i proto došlo v roce 2022 k očekávanému ochlazení. Skončilo období extrémně nízkých úrokových sazeb i rychlého růstu cen nemovitostí. Ekonomická situace v České republice spolu s opatřeními ČNB vedla k celkovému zpomalení trhu. A právě optikou uplynulých let musíme pohlížet i na rok 2023.

Stejně jako v roce 2022 i pro rok 2023 očekáváme rostoucí zájem o udržitelné produkty, a to nejen u poradenství v oblasti energetických úspor, ale také například ohledně úvěrů na udržitelné bydlení nebo získávání dotační podpory.

Podle znalců realitního trhu však bude i v letošním roce pokračovat trend posledních let, kdy roste poptávka po nájemním bydlení. V tomto směru se Česko bude stále víc přibližovat zemím Západu, kde 40 až 50 procent populace bydlí v nájemním bydlení. V Česku činí tento poměr zatím 25 procent.

Jako hlavní faktory, které ovlivňují trh, spatřujeme zejména ceny stavebních materiálů a práce, málo nově zahájených projektů, vesměs pouze dokončování rozdělaných projektů, poptávku po nájemním bydlení a obecný růst cenové hladiny zboží a s tím spjatou celkovou nejistotu. I stavební materiály, v uplynulém období nedostatkové a hekticky nakupované do zásob, se začnou hromadit na skladech a budou k mání za příznivějších podmínek.

Trh s nemovitostmi bude narůstat s počtem nemovitostí na prodej. Na webu sreality.cz je teď na prodej přes 92 tisíc nemovitostí a jejich počet rostl během celého minulého roku. Drahé hypotéky trh s nemovitostmi téměř zastavily a jinak tomu nebude ani letos.

Situace není jednoduchá. Máme vysoké ceny energií, vysoké ceny nemovitostí, vysoké úrokové sazby u hypoték a vzhledem k nedostatku nemovitostí na trhu teď rostou i ceny nájemného. 

Pravděpodobný vývoj realitního trhu se bude lišit také v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Jiné to bude v Praze, Plzni nebo Klatovech. Jiné to bude u starších bytů na periferii, v centru měst, u novostaveb, v developerských projektech.

A jaké další faktory budou trh ovlivňovat? Válka na Ukrajině, potenciální energetická krize, vysoké úrokové sazby, nezaměstnanost, demografický vývoj a podle mě hlavní faktor: emoce – strach a nejistota z budoucnosti. Navíc pandemie ovlivnila potřeby kupujících a vedla ke změně v preferencích v oblasti velikosti, umístění a typu nemovitosti.